Verwaltungsaufgaben

WEG - Verwaltung  Haus- und Grundbesitzverwaltung

Vorbemerkung:

• Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ - den Verwalter. Nach §20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.
• Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich nicht auf das Gesamteigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume bzw. gewerblich genutzter Räume, ist Sache des jeweiligen Eigentümers selbst. Will ein Eigentümer auch sein Sondereigentum verwalten lassen, muß er hierfür einen gesonderten Vertrag schließen (z.B. mit VW - dem Verwalter).
• Der Verwalter ist stets Sachwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteiischkeit und geordnete Vermögensverhältnisse sowie spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften voraus.

Betreuung, Kontrolle des Hausmeisters und anderer Dienstkräfte der Eigentümergemeinschaft.

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus

- dem Wohnungseigentumsgesetz (insbes. den §§ 27-28),
- aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung,
- aus den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gerichtlichen      Entscheidungen, an denen die WEG beteiligt war
- und aus dem Inhalt dieses konkret abzuschließenden Verwalter-Vertrags.

Leistungsverzeichnis - abzustimmender Vorschlag-

• Jährlich mindestens einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen. Gegenüber den Eigentümern jährlich über die Kosten der Bewirtschaftung abzurechnen . Die Hausgeldzahlungen gegenüber jedem Eigentümer jährlich abzurechnen.
• Zusätzlich zur Hausgeldabrechnung sind die handwerklichen Lohnleistungen gesondert auszuweisen, um den Eigentümer in die Lage zu versetzen ggf. "Haushaltsnahe Dienstleistungen" nach § 35 a EStG in Anspruch nehmen zu können.
• der ordentlichen Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr und die kommenden Jahre zur Beschlussfassung vorzulegen
• die Beschlüsse der Versammlung zu protokollieren und den Eigentümern eine Protokollabschrift zu übersenden (Die Gewährung des Rechts auf Einsichtnahme bleibt davon unberührt.)
• Beschlussprotokolle sorgfältig aufzubewahren. eine Beschluss-Sammlung führen
• für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dazu ggf. Hilfskräfte auszuwählen und einzusetzen
• für die ordnungsgemäße laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen sonstige zur Einhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen(darüber hinausgehende größere Instandhaltungsmaßnahmen, für die mehr als 1.000,00 € aufgewendet werden müssen, bedürfen eines Beschlusses der Eigentümer)
• gemeinschaftliche Gelder im Auftrag der WEG zu verwalten und dabei von seinem Vermögen gesondert zu halten und dafür Verwaltungskonten zu führen (der Verwalter kann ein laufendes Bewirtschaftungskonto und ein Rücklagenkonto einrichten)
• die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto verzinslich anzulegen (Beschlussfassung)
• Lasten- und Kostenbeiträge (Hausgeld) sowie sonstige Zahlungen anzufordern und in Empfang zu nehmen. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
• objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umfange abzuschließen und zu kündigen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen
• Die Dienste von Hilfskräften (Hausmeister, Putzfrau, Architekten, Sachverständige, Rechtsanwälte, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerker, u.a.) in erforderlichem Umfange zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen
• für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung erforderliche Gebrauchsgegenstände (z.B. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte usw.) sowie Versorgungsgüter (z.B. Heizungswartung) zu beschaffen (wird nur benötigt wenn kein Hausmeisterservice beauftragt ist)
• alle sonst im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge (Heizungswartung) abzuschließen, die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und gegenüber einzelnen Eigentümern gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern auch in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen